Karl Brinker - vediamo il potenziale per lo sviluppo di strutture logistiche in Bulgaria

Karl Brinker è un regista di sviluppo del progetto in Erste Group IMMORENT AG, insieme a questo per due anni a partire dal 2009 è presidente della società per la Serbia.

Prima del 2008 era un presidente del consiglio dei direttori della società immobiliare austriaca Suba Bau und Baubetreuung AG.

Tra il 1990 e il 2006 è stato direttore di Sviluppo McDonald, dove era responsabile per l'istituzione e lo sviluppo della catena in 18 paesi dell'Europa centrale e orientale, come Austria, Svizzera e Italia. E 'stato anche un project manager per Voest Alpine a Kuala Lumpur.

Brineker condiviso la sua opinione circa la prospettiva di segmenti del mercato immobiliare in Europa centrale e orientale e Bulgaria in particolare.

- Come definirebbe l'attuale stato del mercato immobiliare per lo sviluppo di progetti in Europa centrale e orientale? A che punto è ora?

- Non credo che ci sia una risposta generale a questa domanda. Quello che vediamo in questo momento è la differenziazione tra i mercati separati. Alcuni dei paesi sono un po 'dietro alcuni sono un po' avanti.

Per quanto riguarda la Bulgaria - secondo la nostra analisi ci sono due parti, che stanno tornando sul mercato immobiliare. Uno di questi è la Bulgaria e l'altra è la Serbia.

La ragione di questa conclusione è che il pallone che abbiamo assistito sui mercati in Romania, Ungheria, Polonia e altri paesi non era grande come quella in Bulgaria.

Il primo paese che sta uscendo dalla crisi è la Polonia, seguita dalla Repubblica Check. La successiva sono Serbia e Bulgaria.

Siamo in contatto con diversi imprenditori, con le banche, così come i fondi tedeschi. Stanno seguendo il mercato immobiliare in Bulgaria e Serbia e si preparano a investire.

La differenza ora e prima della crisi è che è più difficile ottenere il finanziamento. Prima che i fondi sono stati investendo in progetti fuori piano, progetti in prodotti per l'edilizia e il rischio. Attuali amministratori delle società di investimento ricevere linee guida molto severe dai proprietari delle loro aziende per evitare di investire in progetti di piano spegnendo e altri prodotti a rischio. Sono alla ricerca di progetti di alta qualità che sono già affittato, da affittato intendo almeno il 90%. Se si dispone di tale prodotto, allora si possono attrarre interesse.

Quindi riteniamo che la Serbia e la Bulgaria sono i prossimi due Paesi ed è per questo ci concentriamo i nostri sforzi per questi due mercati.

- Per quanto riguarda i segmenti separati del mercato immobiliare, secondo voi quale credete che sarà più interessante per il futuro.

Questa è una domanda molto difficile. Questo per un grande estendere dipende dalle banche in ogni paese.

Per quanto riguarda il segmento degli immobili residenziali in Bulgaria vi è una grande richiesta di buoni progetti, i clienti si aspettano, ma al momento è molto difficile per la gente normale per ottenere il finanziamento. E 'causata da tassi d'interesse eccezionalmente elevati. Quindi io vedo uno sviluppo di questo prodotto, ma in futuro.

L'altro prodotto sono i progetti di logistica. Se confrontiamo la popolazione e la disponibilità delle strutture logistiche da un lato, o se si confronta il PIL con la disponibilità di impianti d'altra parte, vedremo, che la Bulgaria è alla base del grafico in Europa.

Questo indica che c'è una grande richiesta di strutture logistiche moderne.

Lo stesso potrebbe essere visto se confrontiamo i canoni di locazione di questi impianti in Europa, che sono tra i 3 e 5,5 euro a mq con questi in Bulgaria, che sono sopra di questi livelli. Questo indica anche la grande richiesta. Inoltre Sofia è dei grandi assi di trasporto europeo.

Ritengo che questo sia un prodotto che sarà molto forte nel futuro. Ci sono molti operatori logistici che bussare alla porta in Bulgaria.

Per gli uffici - non mi sembra che al momento non ci sono molte opportunità, a causa del fatto che il mercato al di fuori centro di Sofia è allagata. Nel centro anche se c'è una buona domanda per gli uffici di qualità. Nel corso degli ultimi 3 anni non c'è quasi nuovi prodotti.

Questo è un segmento molto piccolo. Si tratta di progetti per lo più piccole, per le aziende locali che sono alla ricerca di piccoli uffici. Le aziende internazionali sta cercando le migliori opportunità ai prezzi più bassi possibile.

Insieme a questo si considera che alcuni formati commerciali hanno la possibilità di svilupparsi in città al di fuori di Sofia. Ci sono alcuni progetti a Sofia insieme a questi, che sono già in programma, per cui il mercato ha raggiunto un certo livello di sviluppo.

Riteniamo che questi prodotti si svilupperà. Per il resto non crediamo che ci sia una buona prospettiva per il momento, né nei prossimi cinque anni.

- Parlando della città al di fuori della capitale - ci sono altre regioni come Varna, in cui la concentrazione di aree commerciali è già molto alta. Maggio ci sono altre città in cui c'è ancora richiesta?

Sì, belle città ci sono così tanti grandi in Bulgaria, che hanno solo uno o due centri commerciali per vendita al dettaglio di alta classe. Per la classe medio-basso anche se ci sono solo negozi normali. Non ci sono formati moderni, come i parchi commerciali e gli altri.

- Per quanto riguarda i progetti di logistica - che dipendono dai prezzi della terra, che erano molto alte in passato. Pensi che sono diminuiti già abbastanza, al fine di sostenere lo sviluppo di questi progetti?

Sì, infatti questo è il problema. Hai toccato il punto giusto. I prezzi non sono ancora ai livelli necessari.

Tutto è semplice: si sa in prospettiva a lungo termine quello che i redditi si può raggiungere - tra il 4 e 5 euro per mq, sapete quali sono le spese per la costruzione, che sono fissi; sai anche quali sono le spese per il terreno.

Al momento però le aspettative per i prezzi della terra sono troppo alti.

Le opportunità, che abbiamo al momento sono la logistica, combinati con merci. Ciò è supportato bu il desiderio dell'UE di sovvenzionare lo sviluppo del trasporto ferroviario.

Gli operatori hanno l'opportunità esclusiva bene per il finanziamento, se soddisfano determinati criteri. Non ci sono molti progetti di carico sviluppato in Bulgaria al momento, e la posizione paese è davvero significativo.

A tal fine se il prezzo dei terreni dovrebbe essere notevolmente inferiore.

- Lei ritiene che questo accadrà nel prossimo futuro o potremmo solo immaginare.

E 'molto difficile fare una stima certa.