Come capire quanti metri quadrati possiamo costruire sul nostro terreno

KINT – Coefficiente di Intensità Edificatoria

Il KINT è uno dei primi concetti con cui si confronta chi possiede un terreno edificabile o intende acquistarne uno. Generalmente, i lotti situati in aree urbanizzate sono destinati alla costruzione. Il KINT è uno degli indicatori fondamentali che determinano il potenziale edificatorio di un terreno e, di conseguenza, il suo valore.

Come azienda con una lunga esperienza nel settore immobiliare, ci capita spesso di dover spiegare in dettaglio ai nostri partner il significato del Coefficiente di Intensità Edificatoria. In questo articolo analizzeremo il concetto, la sua importanza nell’edilizia e quando è necessario verificarlo, illustrando anche i termini e le procedure principali.

“Che cos’è il KINT?”
Ogni lotto regolamentato ha parametri stabiliti in base alla zona di appartenenza, secondo il Piano Regolatore Generale del comune. Per un terreno specifico, tali parametri sono definiti nel Piano Urbanistico Dettagliato (PUD), che regola l’edificabilità consentita. Questi indici rappresentano il potenziale edificatorio, ossia ciò che si può realizzare sul lotto.

Uno dei più importanti è proprio il KINT – Coefficiente di Intensità Edificatoria. Esso stabilisce la Superficie Lorda di Pavimento (SLP) massima edificabile sul terreno. Il KINT è un numero assoluto: moltiplicandolo per la superficie del lotto, si ottiene la SLP massima dell’edificio o degli edifici previsti.

Il KINT influisce in modo determinante anche sul valore di un lotto regolamentato, poiché il prezzo cresce all’aumentare del potenziale edificatorio.

Altri indici importanti sono:

Densità edilizia,
Quota di verde,
Altezza al cornicione.
Insieme al KINT, definiscono cosa e come può essere costruito.

Quando bisogna verificare il KINT?
Il concetto di KINT si incontra in caso di:

acquisto di un lotto per costruire una casa,
concessione del proprio terreno per costruzione in cambio di compensazione,
investimento in un terreno non regolamentato con finalità di regolazione, costruzione o vendita.
Conoscere e comprendere il KINT è fondamentale per scegliere il terreno più adatto ai propri obiettivi. È importante anche per determinare la compensazione ottenibile se il lotto viene concesso a un’impresa costruttrice — questa viene calcolata in percentuale sulla SLP dell’edificio realizzato.

“Come si calcola la SLP in base al KINT?”
Il calcolo è semplice: serve la superficie totale del lotto (meglio verificata nell’atto notarile) e il KINT stabilito nel PUD. Moltiplicandoli si ottiene la Superficie Lorda di Pavimento edificabile.

Esempio:
Lotto di 1000 mq e KINT = 3 → SLP massima = 3000 mq. Questo può includere piani interrati e mansarde con altezza superiore a 1,50 m.

“Dove si può verificare il KINT di un lotto?”
La verifica è necessaria in tre casi:

acquisto di un lotto regolamentato per costruzione,
pianificazione di edifici sul proprio terreno,
negoziazioni per concessione in cambio di compensazione.
È possibile controllarlo presso il Comune o online sul sito dell’Agenzia Geodesia, Cartografia e Catasto (AGCC). I documenti ufficiali che riportano il KINT sono:

PUD – Piano Urbanistico Dettagliato, emesso dall’architetto capo comunale,
Visa di progettazione, parte integrante del PUD.
In caso di difficoltà, è consigliabile rivolgersi a specialisti.

KINT nelle zone comunali
Il territorio della Repubblica di Bulgaria è organizzato in Piani Regolatori Generali per ogni comune, che definiscono parametri edilizi, verde, infrastrutture, ecc. Le zone possono essere:

Residenziali (a bassa, media, alta e complessa densità),
A uso misto residenziale e servizi,
Zone multifunzionali,
Aree di servizi pubblici,
Zone sportive e ricreative,
Aree industriali,
Altre.