Come si svilupperà il mercato immobiliare in Europa nel 2018?

Le aspettative positive per l'economia spingeranno la domanda di immobili commerciali nel 2018 e una carenza di spazi per uffici di alta qualità costringerà le aziende a pianificare in anticipo i requisiti degli uffici e ad attendere il completamento di nuovi progetti.

A seconda dell'esito dei colloqui Brexit, un certo numero di società può spostare alcune o tutte le loro operazioni da Londra verso l'Europa continentale e ciò aumenterà la domanda di spazi per uffici in città come Parigi, Francoforte, Dublino e Amsterdam. Gli esperti si aspettano che l'offerta limitata di spazi per uffici di qualità nelle località più desiderabili rimanga un ostacolo per gli inquilini.

Secondo le proiezioni, nel 2018 gli edifici per uffici completati nei suoi paesi aumenteranno del 17% su base annua e del 18% nel 2019, con quasi il 40% di queste aree già assunte. Questo dovrebbe ridurre gradualmente le tensioni tra offerta e domanda.

Nel settore della vendita al dettaglio, i rivenditori continueranno a concentrarsi sulle migliori vie commerciali e centri commerciali. Inoltre, poiché il 90% delle vendite al dettaglio sarà effettuato nei negozi fisici in Europa, sempre più operatori di marketing online espanderanno il loro spazio fisico.

Le posizioni centrali in città con un grande afflusso di turisti, aree urbane densamente popolate e destinazioni regionali ben posizionate possono essere interessanti per i diversi tipi di concetti dei rivenditori. Allo stesso tempo, il declino delle aree commerciali nelle sedi secondarie e di terzi continuerà e dovranno essere utilizzate per scopi alternativi.

Allo stesso tempo, l'e-commerce in Europa sta crescendo fortemente, specialmente nei paesi del sud. Le stime indicano che entro la fine del 2017 l'e-commerce nel Vecchio Continente ha un valore di circa 602 miliardi di dollari, con un aumento del 14% su base annua. Per quest'anno, Savills prevede un aumento del 14%. La società prevede più fusioni e acquisizioni nel settore a causa dell'interesse per una maggiore presenza nelle grandi economie e la spinta di alcuni grandi negozi online regionali ad entrare in mercati in crescita.

La domanda di magazzini rimarrà forte nei mercati di e-commerce più sviluppati, come il Regno Unito, la Francia, la Germania, i Paesi Bassi e la Svezia, nonché nei mercati emergenti come Spagna e Italia.

Le aree di collaborazione, vita comune, spazi multifunzionali e condivisi sono alcuni dei sottosettori in crescita, guidati dalle mutevoli esigenze degli inquilini. Savills prevede che la popolarità di questi settori emergenti continuerà quest'anno, costringendo il settore ad adattarsi alla nuova realtà. Le città in cui queste tendenze sono più pronunciate sono centri di innovazione come Londra, Parigi, Amsterdam, Berlino, Francoforte, Barcellona, ​​Copenaghen, Stoccolma e Dublino.

Investimenti più prudenti nel 2018

Nel 2018 sia gli investitori che i prestatori dovrebbero adottare un approccio prudente e concentrarsi su attività di qualità nella regione, principalmente in mercati con fondamentali forti come Germania, Francia, Paesi Bassi, Spagna e paesi scandinavi. Tuttavia, la concorrenza potrebbe spingere alcuni giocatori oltre i mercati più grandi e più liquidi.

I mercati periferici, che otterranno risultati migliori della media europea, come l'Europa centrale e orientale, possono attirare più investitori pronti a salire la curva dei rendimenti, secondo Savills.

Gli investimenti asiatici in Europa hanno raggiunto 23,2 miliardi di euro alla fine del terzo trimestre del 2017, con un aumento del 57% su base annua. I volumi volumetrici nel quarto trimestre raggiungeranno probabilmente circa 18 miliardi di euro, e il volume totale dell'anno - un record di 41,2 miliardi di euro - attende Savills.

Nonostante le previsioni di un possibile calo degli investimenti cinesi a causa delle restrizioni sui deflussi di capitali dalla Cina continentale, quelle di Hong Kong non ne sono influenzate, scrivono gli analisti. Si aspettano che la natura degli investimenti cinesi cambi dalle attività dei trofei agli investimenti aziendali a lungo termine, come lo spazio logistico, gli alloggi per studenti e le strutture mediche. Inoltre, gli investitori coreani e singaporiani continuano a cercare attività qualitative in Europa, motivo per cui Savills si aspetta che gli investimenti asiatici nella regione crescano ulteriormente.

Nel 2017, la redditività ha registrato un calo record in tutti i mercati europei, in particolare nel segmento premium. Ma poiché i tassi di interesse prossimi allo zero si stanno avvicinando alla fine, ci si può aspettare che la fine dei significativi guadagni in conto capitale finirà anche qui.

Gli analisti prevedono che i rendimenti immobiliari si stabilizzeranno quest'anno e rimarranno a livelli storicamente bassi per un po ', dato che i fondi privati ​​e istituzionali continueranno a competere per attività di qualità. Il basso rendimento della terra di prima classe sarà anche guidato da una crescita positiva degli affitti.

Lo spazio ufficio cambia

La quota di investimenti negli uffici è rimasta vicina al 40%. Gli investitori rimarranno fiduciosi nel settore immobiliare degli uffici, in quanto si prevede una crescita della domanda da parte degli inquilini. Allo stesso tempo, il tasso medio di spazio libero in Europa ha raggiunto il valore record di 7,5%, come a Berlino, Londra, Monaco e Stoccolma non ci sono quasi di prima classe spazio ufficio.

Gli investitori dovrebbero tenere a mente che nuovi modi di lavorare e cambiamenti tecnologici porteranno anche a cambiamenti nello spazio ufficio. Gli inquilini desiderano rendite sempre più brevi e flessibili e spazi più flessibili, il che crea la necessità di un approccio intelligente alla gestione patrimoniale.

Inoltre, la quota di spazio di vendita in termini di volume complessivo degli investimenti è diminuito del 21% negli ultimi anni al 18% nel 2017. Questa tendenza potrebbe continuare nel 2018, in quanto gli investitori preoccupati per l'impatto del commercio elettronico sul settore.

Nel frattempo, dopo il picco di attività nel 2015, il mercato è pieno di spazi commerciali Prime e gli investitori sono riluttanti a prendere rischi maggiori in questo segmento. Nel 2018, continueranno a cercare opportunità di noleggio di prima classe e si concentreranno sulle migliori strade commerciali e centri commerciali.

Nonostante le forti basi di supporto vendite al dettaglio, l'aumento dei consumi, calo della disoccupazione e aumento del numero di turisti plusvalenze e gli affitti sono improbabile a salire.

aree di logistica sono i vincitori della crescita del commercio elettronico, in quanto rafforza la domanda di centri logistici regionali e piccoli negozi vicino a centri urbani. La parte del settore del volume totale degli investimenti è aumentato da otto per cento negli ultimi anni a circa il 13 per cento nel 2017 e si prevede di aumentare ancora di più.