Il mercato immobiliare a Varna sta diventando più costoso e prevedibile

Dopo un periodo di crisi con un'offerta elevata e una domanda limitata, che ha portato a un calo dei prezzi del 30%, alla fine dello scorso anno si è osservata una costante tendenza al rialzo. I fattori che influenzano il cambiamento sono principalmente la massiccia offerta di prestiti per la casa con tassi di interesse inferiori al 4%, il mercato ancora limitato per le abitazioni di nuova costruzione e il crescente numero di potenziali acquirenti.
Tuttavia, la notizia del mercato di Varna è che mentre un anno fa o due motori principali del commercio erano i cittadini russi in cerca di alloggi principalmente nel segmento dei prezzi elevati, ora circa il 95% dei clienti immobiliari, anche nel settore delle vacanze, sono principalmente bulgari.

I prestiti, naturalmente, sono un fattore solido per la tendenza positiva, ma ciò che ha fortemente colpito il mercato di Varna è la dinamica nel commercio di terreni agricoli a buoni prezzi nella regione. Sempre più spesso i nostri clienti sono persone provenienti da piccoli insediamenti che migrano per stabilirsi stabilmente nel centro del distretto.

Le statistiche dell'azienda per il periodo dall'inizio dell'anno fino alla fine di ottobre mostrano che abitazioni a tre piani nelle aree con una comunicazione facile e veloce al centro della città offrono già circa il 30% di prezzi in più.

Secondo gli agenti immobiliari, il calo della domanda di immobili residenziali non è in nessuna delle regioni di Varna. La tendenza che delinea è piuttosto una marcata riduzione del cosiddetto mercato immobiliare secondario a scapito dell'interesse per le nuove case.

Entro la fine del 2016, i dati aggregati di molte delle principali agenzie immobiliari di Varna hanno indicato che gli acquirenti puntano a transazioni fino a 100 e oltre 120.000 euro per casa. Solo un anno prima, la domanda era principalmente orientata verso immobili nella fascia di prezzo di 50-70 mila euro. Ma insieme al costo uno dei criteri più importanti nella scelta di una casa è già la qualità dei lavori di costruzione, il parcheggio e le parti comuni buone.

La segmentazione degli acquirenti, basata su requisiti chiari per la loro nuova casa, sta diventando sempre più chiara.

Una parte dei nostri clienti è alla ricerca di una zona giorno notevolmente più ampia ad un prezzo inferiore, ad esempio un appartamento con una camera da letto per circa 40.000 euro o un appartamento con due camere da letto per non più di 60.000 euro ", afferma Elena Parova. Questo è un chiaro segno per noi di dirigere la fornitura di immobili nei grandi quartieri residenziali di Varna come "Vazrazhdane" e "Vladislav Varnenchik". Un altro tipo di clienti sono quelli che hanno anche una visione chiara della loro futura proprietà, ma hanno anche un budget maggiore - da 90 a 150 mila euro.

Attualmente, il prezzo delle proprietà residenziali a Varna determina la posizione piuttosto che la dimensione.
Così, non molto grandi dimore vicino al Sea Garden o al quartiere greco sono già definitivamente vendute per circa 1200 - 1500 euro al mq. Ci sono persino vendite a prezzi che raggiungono i 2 mila euro al metro quadro in quelle parti della città, ma qui stiamo parlando di location davvero uniche.

L'interesse dei clienti solvibili non è più così chiaramente orientato verso aree prestigiose come Trakata e la località di San Costantino ed Elena secondo le osservazioni dei broker. Nei colpi recentemente designati intorno a Evksinograd Palace, la spiaggia di Kabakum o la zona di Alen Mak vicino a Varna è attualmente quasi zero.

Attualmente, il mercato è bello, così fanno gli esperti. Uno dei suoi vantaggi è che ci sono clienti per tutti i tipi di proprietà. Gli acquirenti in zone come Trakata e San Nicola hanno un profilo diverso. Queste sono famiglie che si sentono libere - con figli adulti, reddito stabile e alloggi di base nella parte centrale di Varna. Ma anche se ci sono già molti edifici di nuova costruzione in queste aree, non vi è alcun interesse notevole rispetto agli anni precedenti.

Nel corso dell'ultimo anno, le agenzie immobiliari di Varna sono sempre più interessate alle abitazioni da una o due camere da letto vicino alle vie di trasporto urbano e ai grandi supermercati, anche se sono lontani dal centro della città. L'esempio è dato dalla zona residenziale "Briz" situata nella periferia settentrionale di Varna, ma vicino al Sea Garden e all'autostrada per il resort Golden Sands.

I dati dell'Agenzia del registro mostrano che il numero di accordi verdi realizzati per nuovi edifici continua a crescere. Questa tendenza ha anche dato alla luce il termine scherzoso "affare in verde scuro".

- riserva di proprietà prima del permesso di costruzione, vale a dire. ancora in fase di progettazione.

Un trend dell'ultimo anno è anche il ritorno della fiducia nelle proprietà residenziali come opportunità di investimento. Secondo gli agenti immobiliari a Varna, oltre il 70-80% delle offerte di investimento sono con appartamenti perché possono essere facilmente affittati anziché in case, negozi o terreni agricoli.

Secondo le previsioni fatte alla fine dello scorso anno, gli investitori immobiliari in affitto o in rivendita sono un attore serio nel nuovo mercato delle costruzioni a Varna. Ma gli acquisti verdi non sono registrati nei registri e la crescita in questo tipo di transazioni segnalata dall'Agenzia del registro diventerà nota alla fine di questo e del prossimo anno dopo il completamento dei nuovi edifici.

È questo interesse ed è la spiegazione più logica per il fatto che la domanda di aree edificabili è già tornata ai livelli del 2008. Le aree sono ricercate non solo nella parte centrale di Varna.

Le trame sognate sono quelle che consentono un'area abitativa di 2-3 mila metri quadrati.

Il profilo dei clienti in cerca di investimenti ecologici dimostra che il fattore decisivo nell'affare è la qualità, la storia aziendale dell'impresa edile e il modo di pagamento. Gli acquirenti di abitazioni in edifici di nuova costruzione hanno requisiti più elevati che non possono essere coperti dalle proprietà sul mercato secondario. Allo stesso tempo, gli appartamenti nella fase di costruzione danno loro una maggiore libertà - possono essere ristrutturati e adattati alle loro esigenze specifiche. Dopo di che ci sono un soggiorno (soggiorno e cucina combinati) di 35 - 40 mq, parcheggio, ecc.

Le possibilità di pagamento differito degli immobili residenziali di nuova costruzione nella parte centrale di Varna aumentano i loro prezzi a livelli superiori a quelli delle abitazioni completate. Allo stesso tempo, le spese di manutenzione nei complessi chiusi a nord ea sud di Varna continuano a frenare l'interesse per le proprietà di lusso. Essi vanno da 5 a 10 EUR per metro quadrato di superficie abitabile, a seconda del tipo e del volume delle infrastrutture servite.

Le agenzie immobiliari di Varna con nostalgia ricordano il "meraviglioso 2007-2008", quando il mercato era determinato da investitori russi e britannici principalmente in immobili per le vacanze.

I dati delle agenzie risalenti alla fine dello scorso anno hanno mostrato "brina" anche in questo mercato. La mancanza di ricerca è stata principalmente spiegata dal ritiro degli acquirenti dall'estero, principalmente dalla Russia e dal Regno Unito. D'altra parte, è stato un freno ai compratori bulgari e quindi le tariffe per la manutenzione delle parti comuni.

I russi che hanno investito qualche tempo fa sono già venditori. Molti di loro finiscono con le loro proprietà in Bulgaria e non intendono cercarne di nuovi. Allo stesso tempo, altri compatrioti si dirigono verso le case nella zona centrale della città, vicino a scuola, le infrastrutture di trasporto della città, un grande complesso commerciale.

Questi sono nuovi clienti. Il riepilogo dei dati forniti dai commercianti immobiliari a Varna delinea tre tendenze chiare:

- Gli acquirenti bulgari e stranieri hanno già pressoché eguali richieste sulla qualità e sul prezzo delle loro proprietà in un approccio sempre più razionale alla scelta della loro ubicazione.

- L'offerta è ancora inferiore alla domanda, che fa salire i prezzi. Ma non durerà a lungo.

E terzo: gli edifici residenziali da completare nei prossimi uno o due anni sono in continuo aumento. E ciò porterà inevitabilmente al momento in cui l'offerta supererà la domanda.