La guerra in Ucraina riporta la produzione in Europa, crescerà la domanda di magazzini

La guerra in Ucraina ha portato alla ridistribuzione delle materie prime e al trasferimento della produzione, che ha reso necessaria la costruzione di nuovi centri logistici e aree industriali. Ciò è emerso chiaramente durante la terza conferenza internazionale sulla proprietà industriale a Sofia.

Dopo l'inizio della pandemia di coronavirus, c'è stata richiesta di affitto e accordi per capannoni con superficie compresa tra 200 e 500 mq, mentre lo scorso anno la domanda si è concentrata su capannoni con superficie compresa tra 400 e 800 mq.

Ci sono molte aree di Classe A sul mercato a Sofia, alcune delle quali sono vuote. Tuttavia, nel paese non ce ne sono quasi e questo porta a prezzi più alti per le nuove aree industriali. L'attività di mercato proviene principalmente dalle società bulgare e meno da quelle estere. I principali attori sono le società di logistica e le aziende del settore in rapido movimento.

Circa l'80% degli immobili costruiti all'inizio dell'anno sono su misura ed esatti requisiti delle aziende utilizzatrici. Quelle costruite a scopo speculativo si realizzano per gradi e lentamente. Ci sono anche immobili già pronti per la legge 16, che non vengono attivati ​​in attesa che gli inquilini risparmino le tasse da tempo.

Le operazioni sono state realizzate principalmente in immobili di classe B per locali di buona ubicazione e buono stato di conservazione. È importante notare che ci sono stati diversi accordi con magazzini di Classe A costruiti in modo professionale, situati in una buona posizione, che non hanno cambiato i loro prezzi, nonostante non fossero a Sofia e Plovdiv.

I prezzi degli affitti per i magazzini nel paese variano da 2 a 3,5 euro / mq, e per Sofia i livelli sono compresi tra 3 e 5,5 euro al mq. Nelle compravendite degli ultimi due anni c'è interesse principalmente per immobili ammortizzati, che hanno iniziato ad entrare nel mercato.

C'erano anche molte proprietà altamente offerte dai proprietari che erano state colpite dal maggiore aumento del settore abitativo. Qui voglio sottolineare con fermezza che le curve dell'aumento dei prezzi delle case e della proprietà industriale non sono parallele: nella proprietà industriale l'aumento è molto più regolare dell'accelerazione delle abitazioni.

Pandemia e guerra

Negli ultimi dieci mesi abbiamo assistito a un'inflazione molto elevata, consumi in contrazione da parte di persone e paesi di tutto il mondo, incertezza internazionale e politica, tassi di interesse in aumento. La cosa buona è che paesi come la Bulgaria possono trarre vantaggio da questo mix sgradevole e persino velenoso. Negli ultimi tre anni abbiamo assistito a un cambiamento molto rapido nelle catene di approvvigionamento e uno spostamento della produzione dalla Cina all'Europa, che ha portato a un accorciamento delle catene di approvvigionamento.

Gli analisti si aspettano che i problemi dovuti alla pandemia e alla guerra in Ucraina acuiscano. Stiamo già assistendo a carburanti più costosi, il che porta a trasporti più costosi.

La pandemia ha rafforzato la domanda nel settore della vendita al dettaglio e quella dei servizi di corriere, che ha avuto un impatto positivo sul settore sia in Europa che in Bulgaria. Gran parte dello spazio occupato proviene da aziende di questi due settori. L'occupazione nel segmento è estremamente alta. Prevediamo un leggero aumento dei prezzi a causa dell'elevata domanda.

I prezzi sono bassi o alti?

Gli analisti dicono che la situazione è complicata. Da un lato, i proprietari terrieri stanno cercando di venderli il più costoso possibile. D'altra parte, i prezzi dei materiali da costruzione sono aumentati senza precedenti negli ultimi decenni. Le grandi aziende di deposito devono affrontare il dilemma di non sviluppare parchi o di non svilupparli a prezzi più elevati.

Rispetto ad altri paesi europei in Bulgaria i prezzi sono più bassi. Una regola non scritta è che le aziende di logistica non possono permettersi terreni oltre i 60-70 euro al metro quadrato. Questo è abbastanza lontano dai prezzi intorno a Sofia, che sono più alti, dicono gli analisti.

La differenza di prezzo è un dato di fatto. In Bulgaria, ad esempio, gli affitti sono storicamente più alti che nella Repubblica ceca. Lo stesso vale per il mercato fondiario. Il prezzo dei terreni a Sofia è sempre stato più alto, ma ci sono molti altri problemi.

Secondo gli analisti, alcuni di essi sono legati a procedure lente a livello statale e municipale. Se un investitore vuole acquistare 30 decare di terra, per esempio, gli ci vorranno almeno due anni. Ancora tre anni per mettere ordine al regolamento. Ma dopo questi cinque anni, qualcuno può comprare la terra per due mesi a metà prezzo.

La procedura è così lunga che a un certo punto il prezzo non conta più. Quasi tutte le aziende della zona dell'Aeroporto di Sofia sono potenziali acquirenti di spazi di magazzino al prezzo di 100 o 150 euro al mq. Ma nessuno vende grandi appezzamenti di terreno. Anche supponendo che ci sia un tale venditore, ci vorranno ancora due anni prima che l'investitore porti la proprietà nella regolamentazione e nell'infrastruttura. In questo contesto, l'aumento del prezzo dei materiali risulta essere la parte più facile della matematica.

Per le aziende che hanno già acquistato il terreno, i prezzi dei materiali da costruzione sono un fattore importante. Alcuni analisti prevedono un calo delle costruzioni di proprietà industriali a causa dell'aumento dei prezzi dei materiali. "Non posso prevedere quali saranno i prezzi di carburanti e ferro, ma è improbabile che tornino ai livelli degli ultimi tre o quattro anni.

Il mercato dei parchi industriali

La pandemia ha colpito direttamente questo segmento del mercato immobiliare logistico. "La crisi della corona ci ha costretto a sospendere inizialmente per un momento il nostro programma di investimenti. Quando i risultati della crisi COVID hanno iniziato a farsi vedere, vale a dire lo sviluppo dell'e-commerce, le catene di approvvigionamento interrotte, è stato generato maggiore interesse nelle aree logistiche. il commercio ha bisogno di più logistica, più vicina, anche all'interno della città, ha bisogno di più piccoli magazzini con più autobus, non di rampe TIR.

Catene di approvvigionamento interrotte e incertezza hanno portato le imprese industriali e i grandi rivenditori a cercare aree di stoccaggio più grandi per avere un buffer di produzione più ampio. Ciò ha generato costruzioni sia per le proprie esigenze di grandi aziende che ha aumentato la domanda di immobili in affitto. Negli ultimi sei mesi, l'interesse è stato molto più alto di un anno fa.

Esiste un potenziale per lo sviluppo del settore logistico a ovest di Sofia. La zona è interessante perché vicina a gran parte della popolazione della capitale, il che è un grande vantaggio. Puramente geograficamente è ben posizionato, con buoni collegamenti di trasporto, soprattutto quando si tratta di un grande volume di carico da ricevere o spedire. La connettività dei trasporti e la possibilità di assumere persone sono essenziali in questa parte di Sofia.

Secondo gli analisti, i livelli di noleggio nei centri logistici intorno alla capitale e alle principali città aumenteranno. Questa tendenza deve ancora farsi sentire. Le ragioni dell'aumento dei canoni di locazione sono molteplici, per lo più legate all'aumento dei costi di costruzione. Tutti i progetti futuri devono applicare prezzi di affitto più elevati. Non dobbiamo temere che questo fermi la domanda, perché al momento è ancora attiva. Come imprenditore, non vedo uno shock che porterebbe a un deflusso della domanda.